info@pure-pitztal.cz +420 733 532 291

Češi investují do realit v Alpách

Vstupem České republiky do Evropské unie v roce 2004 pominula do té doby platná restriktivní omezení pro tuzemské investory při koupi nemovitostí v Rakousku. Od momentu uvolnění podmínek se rakouské nemovitosti v Alpách staly oblíbenou volbou pro české realitní investory.

Pro zájemce o koupi přinášíme několik vstupních informací, které by investoři měli znát, před investičním rozhodnutím. Jedná se o všeobecné informace z rakouského prostředí, nelze je tedy považovat jako závaznou nabídku pro určitý projekt či nemovitost.

 

Úvodní rozvaha o investici

Při prvotní úvaze o investici do realit v rakouských Alpách je třeba nejprve vzít do úvahy legislativní rámec investice. České fyzické a právnické osoby mohou nabývat nemovitosti ve stejném rozsahu a za stejných podmínek jako občané Rakouska. Omezení se mohou vyskytnout pouze u zemědělských pozemků v některých spolkových zemích a platí nejen pro cizince, ale i pro rakouské subjekty.

Pozornost je nutné věnovat podmínkám užívání. Je třeba brát na zřetel úpravy užívání nemovitostí rakouskými zákony, ale také zákony jednotlivých spolkových zemí. Podmínky užívání nemovitosti se mohou lišit v jednotlivých spolkových zemích Rakouska. Existují relativně výrazné rozdíly mezi např. Tyrolskem a Salcburskem.

V případě rezidenčních nemovitostí, o které má zájem většina investorů, jsou možné tři základní typy užívání: hlavní bydlení, vedlejší volnočasové bydlení a komerční užívání nemovitosti (komerční pronájem). Status užívání vyplývá z územního plánu, nicméně do hry mohou vstoupit také případné vyhlášky a omezení ze strany obcí, provozovatele či společenství vlastníků. Každou jednotlivou nemovitost je tedy nutné nejdříve prověřit i z hlediska podmínek užívání nemovitosti.

Pro většinu českých zájemců o investici do realit v rakouských Alpách jsou vhodné nemovitosti se stanoveným užíváním volnočasovým nebo ke komerčnímu pronájmu. Volnočasové užívání dává majiteli možnost užívat nemovitost celoročně, nebo příležitostně podle vlastního zájmu, nebo ji i dále pronajímat. Z tohoto pohledu se jedná tedy o nejpříznivější variantu, obdobu našeho rekreačního/víkendového domku nebo apartmánu. Bohužel těchto nemovitostí je na trhu velice málo a u nových realitních projektů se jedná o velmi vzácnou příležitost.

Důvodem je snaha jednotlivých municipalit omezit „víkendové“ bydlení ve prospěch objektů spojených více či méně s komerčním využitím, podporujícím rozvoj turistického ruchu a příjmů z něj plynoucích.

 

Reality s výnosy z pronájmu

Většina nových realitních projektů v Alpách je v režimu komerčního užívání nemovitosti. To znamená, že nemovitost je určena na prodej do osobního vlastnictví, nicméně majitel nemovitosti je povinen tuto nemovitost dále komerčně pronajímat. Vlastní užívání nemovitosti je možné, ale další pronájem musí převažovat. Pro investory, kteří budou nemovitost v Alpách užívat pouze určitý čas v roce a po zbytek roku zůstane volná, se jedná o vhodnou variantu.

V případě, že majitel nemovitost dále pronajímá s cílem dlouhodobého vytváření zisku (projektováno na 20 let), jedná se o podnikatelskou činnost, tzn. kupující má nárok na vratku, respektive odpočet rakouské DPH z kupní ceny nemovitosti (buď v plné výši 20 %, nebo její poměrné části). To platí pro české právnické i fyzické osoby.

Podmínkou je povinnost kupujícího registrovat se k DPH a k dani z příjmu v Rakousku a zde také odvádět daně z příjmu z pronájmu nemovitosti v Rakousku (na základě bilaterální dohody platí zamezení dvojího zdanění). Z výše uvedeného vyplývá, že v případě dalšího komerčního užívání a vytváření zisku z pronájmu rakouské nemovitosti může kupující ušetřit výraznou částku z kupní ceny.

 

Jaká bude návratnost?

Potencionální investor se ptá: Pokud koupím nemovitost v Alpách, jaké příjmy z pronájmu mohu očekávat, jaké jsou provozní náklady a jaký bude čistý výnos?
Příjmy z pronájmu závisí na konkrétní nemovitosti a lokalitě, kde se nachází. Ceny pronájmu odpovídají standardu dané lokality a kvalitě projektu (např. vybavení objektu – wellness, recepce, další služby). Obecně lze doporučit rakouská alpská střediska s dlouhou zimní sezónou, nebo s duální – zimní a letní – sezónou s cílem maximalizace potenciálu dalšího pronájmu.

Vhodná jsou střediska s lyžováním na ledovci nebo s možností letní rekreace, např. Sölden, Pitztal, Kaprun, Zell am See, Zillertal apod. Vysoké příjmy pronájmů v top zimní sezóně mohou nahradit výpadek v letních, respektive mezisezónních příjmech, nicméně většina dobrých rakouských středisek se snaží cílit také na letní turistiku. V tomto spočívá velká výhoda oproti přímořským lokalitám, kde je turistická sezóna limitována letními měsíci.

 

Investor, který cílí na výnosy z pronájmu, má dvě základní možnosti:

  • Flexibilní výnosy z pronájmu na základě reálné obsazenosti. Provozní společnost (operátor) pronajímá nemovitost a majiteli vyplácí příjmy na základě reálné obsazenosti. Operátor si účtuje provizi z realizovaného pronájmu, je tedy motivován k maximální obsazenosti.
  • Garantovaný výnos. Operátor smluvně garantuje majiteli fixní příjem a riziko obsazenosti nese operátor.

Flexibilní příjmy z pronájmu jsou budoucí předpokládané příjmy, tzn. bez garance pro majitele. Je to rizikovější alternativa pro investora, ze zkušeností firmy Rellox, která se specializuje na prodej zahraničních realit, ovšem vyplývá, že reálné příjmy odpovídají těm, které operátor předpokládá, dokonce mohou být ve skutečnosti ještě vyšší.

Příjmy z pronájmu jsou buď vázané na konkrétní jednotku, tzn. majitel dostává příjmy podle obsazenosti vlastní jednotky, nebo se příjmy z celého objektu dělí předem stanoveným podílem, tzv. „rental pool“.

Operátor si za zprostředkování pronájmu včetně kompletního servisu standardně účtuje provizi ve výši cca 30 %. Zbylá část ceny turistického pronájmu je vyplácena majiteli.

Smluvně garantované příjmy jsou operátorem mírně podsazené pod očekávanými příjmy. Zřejmou výhodou je garantovaná výše příjmů pro vlastníka nemovitosti bez ohledu na reálnou obsazenost. Garantovaná výše výnosů je vázána na maximálně stanovený rozsah vlastního užívání, například 4 týdny v roce. V některých případech je možné vlastní užívání navýšit, poměrně se ovšem snižuje částka garantovaného příjmu.

Podmínky dalšího pronájmu a vlastního užívání se u jednotlivých projektů liší. Investor si tak může vybrat z několika projektů s různě nastavenými parametry: garantovaný vs. flexibilní příjem z pronájmu, délka provozní smlouvy s operátorem (standardně 3 až 20 let), variabilita vlastního užívání apod. Každý si tak může vybrat systém výnosů a vlastního užívání, který nejlépe odpovídá jeho požadavkům.

 

Alpské nemovitosti se zhodnocují

Rakouský realitní trh patří k nejstabilnějším v Evropě. Ceny rezidenčních nemovitostí zaznamenaly mírný růst i v době realitní krize koncem minulé dekády. Zejména nemovitosti v Alpách se vyznačují cenovou stabilitou, což je dáno omezenou možností nové výstavby a vysokou poptávkou ze strany domácích a zahraničních investorů. Výhodou je také diverzifikace kupujících z celé Evropy – zejména z Nizozemska, Velké Británie, Skandinávie, Německa, Česka, Slovenska, ale i dalších zemí. Výše uvedené jednak zamezuje převisu nabídky nad poptávkou a navíc zajišťuje vysokou likviditu alpských realit.

Majitelé a provozovatelé lyžařských středisek v Rakousku se navíc snaží výrazně investovat do výstavby a modernizace infrastruktury. Lyžařské areály se rozšiřují a propojují. V plánu je například propojení středisek Zell am See se Saalbachem nebo Söldenu s Pitztalem. Takováto rozšíření budou mít také vliv na růst hodnoty nemovitostí ve spádové oblasti.

Graf: Index cen rezidenčních nemovitostí v Rakousku

index-cen-nemovitosti-rakousko

Jaký bude čistý zisk?

Zisk z pronájmu je většinou uváděn jako příjem z pronájmu (netto po odpočtu 10 % DPH), po odpočtu provozních nákladů a provize operátora, před zdaněním.
Celkovou návratnost investice ROI je vhodné kalkulovat pro každý případ zvlášť a zahrnout do nich také jednorázové pořizovací náklady (převodové daně a poplatky hrazené kupujícím), případně další náklady. Níže uvádíme běžné jednorázové poplatky spojené s koupí nemovitosti v Rakousku (hrazené kupující stranou):

  • Daň z převodu nemovitosti: 3,5 %
  • Poplatek za zápis do katastru nemovitostí: 1,1 %
  • Notářské poplatky: standardně 2 % (plus 20 % DPH), ale může se lišit
  • Realitní provize: 0 % až 3 % (plus 20 % DPH)

Provozní náklady standardně zahrnují veškeré poplatky kontinuálně hrazené vlastníkem nemovitosti, včetně daně z nemovitosti, pojištění nemovitosti, poplatku za správu nemovitosti, fondu oprav a záloh na energie. (Ve většině případů nezahrnují pojištění domácnosti a náklady na daňové poradce.)

 

Příjmy se daní v Rakousku

Příjmy z pronájmu podléhají omezené daňové povinnosti v Rakousku, pokud leží nemovitý majetek na území republiky Rakousko. Daňová povinnost je zde omezena výhradně na příjmy z majetku nacházejícího se na území Rakouska. Dle rakouského zákona o dani z příjmu fyzických a právnických osob jsou osoby s omezenou daňovou povinností ty, které nemají v tuzemsku sídlo nebo bydliště, které neobývají více než 70 kalendářních dní anebo se v Rakousku běžně nezdržují nebo mají v českém daňovém přiznání příjmy (po odečtení výdajů) nižší než 11.000 EUR.

Dle smlouvy o zamezení dvojího zdanění s Českou republikou podléhají v Rakousku zdanitelné příjmy z pronájmu v České republice při výběru daní tzv. prostému zápočtu a daň z příjmu zaplacená v Rakousku je započtena na daň z příjmu v České republice.

Daň z příjmu se liší u fyzických a právnických osob, stejně tak jsou rozdílné odpisy nemovitosti. Pro konkrétní kalkulaci daňových podmínek a konsekvencí je vhodné konzultovat individuální situaci investora s odborným daňovým poradcem.

 

Ceny alpských realit

Ceny nemovitostí v rakouských Alpách jsou samozřejmě různé – závisejí na poloze nemovitosti, kvalitě lyžařského střediska, kvalitě a vybavení projektu apod. V případě starších nemovitostí je možné menší apartmán koupit již od cca 70.000,- EUR. U nových projektů v dobrých střediscích se pohybují ceny nemovitostí v apartmánových komplexech na úrovni cca 4.000,- EUR/ m² až přes 10.000,- EUR/ m². Ceny mohou být ale v některých případech a v některých lokalitách i vyšší. Obecně lze posledních několik let u nové výstavby v rakouských Alpách pozorovat trend vyššího standardu vybavenosti objektů, vybavení apartmánů a kvality poskytovaných služeb – součástí těchto projektů standardně bývá wellness, recepce a restaurant/bar, vybavení apartmánů nábytkem, komplexní správa a další pronájem nemovitosti operátorem. Toto vše má samozřejmě také vliv na prodejní cenu.

Obdobně jako u přímořských lokalit, kdy vzdálenost k moři může podstatně ovlivnit cenu nemovitosti, lze také u realit v Alpách konstatovat, že čím blíže k hlavním lanovkám a sjezdovkám, tím bude cena nemovitosti pravděpodobně vyšší. Velmi žádané jsou tzv. ski-in/ski-out nemovitosti přímo u sjezdovky.

Cenu nemovitostí v Alpách ovlivňuje kromě vlastní kvality nemovitosti a umístění také prestiž daného lyžařského střediska. Jistě najdeme v Rakousku kvalitnější a modernější lyžařská střediska než je Kitzbűhel, přesto se zde ceny nemovitostí drží stále vysoko.

Z celoevropského pohledu je zřejmou výhodou Rakouska nižší základna cen nemovitostí, než panuje u alpských nemovitostí ve Švýcarsku nebo v Savojských Alpách ve Francii. Rakouské Alpy se dlouho držely (a stále snad drží) mimo hlavní nápor spekulativních realitních investorů (diverzifikace národnosti kupujících je důležitým faktorem), takže ceny nemovitostí zde udržují mírný, ale kontinuální růst.

 

Investice

Koupě nemovitosti v rakouských Alpách je v zásadě konzervativní investice s důrazem na nízké investiční riziko a stabilní příjem z pronájmu. Vzhledem ke struktuře nabídky nemovitostí je vhodná zejména pro investory, kteří hledají možnost částečného užívání nemovitosti v Alpách v kombinaci s dalším pronájmem nemovitosti – se zajištěním komplexního servisu.

 

Výhody a nevýhody investice do realit v rakouských Alpách

Pro

Proti

Nižší ceny realit v rakouských Alpách (oproti Švýcarsku a Francii)

Progresivní zdanění příjmu fyzických osob z pronájmu

Stabilní realitní trh

Vysoké administrativní poplatky při financování koupě od rakouských bank

Výnosy z pronájmu až cca 6% p.a.

 

Vysoká likvidita – diverzifikace kupujících

 

Omezené možnosti nové výstavby – zamezení převisu nabídky nad poptávkou

 

Duální sezóna (zima a léto)

 

Dobrá dopravní dostupnost